Erfpacht in Rotterdam en je hypotheek

Erfpacht in Rotterdam betekent dat je eigenaar bent van je woning en dat de grond eronder van de gemeente blijft. Voor het gebruik van die grond betaal je canon. Sinds 1 januari 2026 geldt nieuw erfpachtbeleid: begin je een nieuwe erfpachtperiode, dan betaal je een kwart minder canon en een nieuw tijdelijk contract loopt 50 jaar in plaats van 15 (gemeente Rotterdam, 2026). Daarnaast krijgt iedere erfpachter de komende jaren één keer een aanbod om de grond te kopen, voor maximaal zestig procent van de grondwaarde op 1 januari 2024. Of kopen voor jou verstandig is, hangt af van de koopsom, de hypotheek die je nu hebt en je inkomen. De gemeente geeft daar zelf geen advies over. Wij rekenen het voor je door.

Bij de meeste woningen op erfpacht is de canon eerder voor vijftig jaar vooruitbetaald. Na die periode loopt het contract door en betaal je weer canon, tenzij je de canon opnieuw vooruitbetaalt of de grond koopt. Begin je op of na 1 januari 2026 aan zo'n nieuwe periode, dan betaal je een kwart minder canon. De gemeente rekent de canon uit als de grondwaarde maal het canonpercentage. Volgens haar eigen rekenvoorbeeld kom je bij een grondwaarde van € 100.000 dan uit op € 238 per maand. Een nieuw tijdelijk contract loopt voortaan 50 jaar in plaats van 15. Voor erfpachters die de canon niet kunnen betalen, werkt de gemeente aan een aparte regeling.

De gemeente stuurt iedere erfpachter in de komende jaren één keer een aanbod om de grond te kopen. Wanneer die brief komt, hangt af van het jaar waarin je contract afloopt. Loopt het af tussen 2030 en 2034, dan krijg je de brief in 2026. Bij een einddatum van 2035 tot en met 2040 is dat in 2027, van 2041 tot en met 2050 in 2027 of 2028, van 2051 tot en met 2069 in 2029 en vanaf 2070 in 2030. In de loop van 2027 maakt de gemeente een nieuwe planning.

Met dat aanbod koop je de grond voor maximaal zestig procent van de grondwaarde op 1 januari 2024 en je betaalt geen administratiekosten. Wil je niet wachten, dan kun je zelf een aanbod aanvragen. Je betaalt dan maximaal driekwart van de grondwaarde van dat moment, plus administratiekosten. Voor wie sneller duidelijkheid nodig heeft, bijvoorbeeld bij verkoop of een nieuwe financiering, werkt de gemeente aan een voorrangsregeling tegen dezelfde zestig procent.

Ja, je kunt de koopsom voor de grond lenen door de hypotheek te verhogen, als je inkomen en de waarde van je woning dat toelaten. Zo zet je de overwaarde van je woning in voor de grond. Fiscaal maakt de keuze verschil. De canon die je nu betaalt, mag je in de meeste gevallen aftrekken van je inkomen. Een koopsom of afkoopsom is zelf niet aftrekbaar. Koop je de erfpacht af met geleend geld, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar, als je die lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost. Heb je nog een eigenwoningreserve van een vorige woning, dan telt alleen het deel van de lening daarboven mee (Belastingdienst).

Of kopen voordeliger is dan canon blijven betalen, hangt af van de koopsom, de rente op dat moment, je belastingvoordeel en hoe lang je in de woning wilt blijven. We zetten de maandlasten van beide keuzes voor je naast elkaar, zodat je ziet wat ze voor jou betekenen voordat je op het aanbod van de gemeente reageert.

Koop je in Rotterdam een woning op erfpachtgrond, dan telt de canon voor de geldverstrekker mee als vaste maandlast. Hoe hoger de canon, hoe minder je kunt lenen. De geldverstrekker wil daarom weten of de canon is vooruitbetaald en tot wanneer het erfpachtcontract loopt. Is de canon voor vijftig jaar vooruitbetaald en is die periode nog niet voorbij, dan kun je met de HGW-regeling de canon voor de hele erfpachtperiode vooruitbetalen op basis van de historische grondwaarde. Die aanvraag dien je binnen een maand na de aankoop in, soms binnen twee maanden. Kies je daarvoor, dan kun je de grond volgens de gemeente pas na vijf jaar kopen en krijg je geen aanbod uit het erfpachtproject. Ben je jonger dan 35 en gebruik je de startersvrijstelling, dan wordt de canon, omgerekend naar één bedrag, opgeteld bij de woningwaarde. Die mag in 2026 niet hoger zijn dan € 555.000. Meer over die vrijstelling lees je bij je eerste woning kopen.

Heb je een brief van de gemeente gekregen, of kijk je naar een huis op erfpacht? Als hypotheekadviseur in Rotterdam kijken we met je naar wat erfpacht voor jouw hypotheek betekent. Dat doen we ook voor woningen buiten Rotterdam. Je vindt ons aan de Statenweg 132 in Blijdorp. Sinds 2005 helpen we mensen uit Rotterdam en omgeving aan een hypotheek die bij hun situatie past. We vergelijken meer dan veertig geldverstrekkers. Het eerste gesprek is kosteloos. Plan een gesprek.